IROKO

Verdict

Iroko est une société de gestion française agréée par l'AMF, numéro GP-20000014 depuis juin 2020, dirigée par Gautier Delabrousse-Mayoux et Charles Duclert, qui gère les SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas, avec 1,6 Md€ d'encours et 24 000 associés. Le constat de départ est clair : aucun scandale, aucune sanction AMF contre Iroko, aucun contentieux, aucun dirigeant mis en cause, registres et rapports de sanctions 2020 à 2025 vérifiés. C'est un acteur légitime, régulé et performant, au rendement régulier autour de 7 %. Les réserves sont ailleurs, structurelles, et toutes tirées de ses propres documents. Le modèle de rémunération récompense l'achat plus que la gestion : en 2025 la commission d'acquisition, 18,9 M€, vaut 1,8 fois la commission de gestion, 10,6 M€, une incitation à collecter et acheter plutôt qu'à plafonner la collecte. Le 0 % de frais d'entrée est un déplacement, pas une suppression : la part se souscrit à 204 € pour une valeur de réalisation d'environ 187 €, un écart de l'ordre de 8 %, auquel s'ajoute une pénalité de sortie de 6 % avant 6 ans. Plusieurs prestataires de gestion, Fyra property management et Iroko Iberia, sont des filiales d'Aura Capital, le holding des fondateurs présidé par Gautier Delabrousse-Mayoux, vers lequel une branche Fonctions Supports a été apportée fin 2025 : des flux entre parties liées dont les montants ne sont publiés nulle part. Le rachat des 16 % d'Eurazeo en mars 2025 a été réalisé en LBO sponsorless via des holdings dont le financement n'est pas explicité. L'assemblée générale d'avril 2026 a voté plusieurs durcissements défavorables aux associés : pénalité de sortie étendue de 3 à 6 ans, objectif de distribution ramené à 5,5 %, délai de jouissance porté de 3 à 4 mois, ce dernier gonflant mécaniquement le taux de distribution affiché. Enfin, l'AMF n'a pas sanctionné Iroko mais la manière dont Iroko est vendue : le 15 juillet 2025, un accord de composition administrative de 225 000 € a été conclu avec Optima Capital, éditeur de Louve Invest, l'un des principaux canaux de distribution, où Iroko Zen est citée comme exemple de présentation générique des frais. Conclusion : pas une arnaque, une SCPI régulée et solide, mais une gouvernance et une transparence à surveiller de près, avec des flux entre parties liées non chiffrés et une communication commerciale qui minimise le coût économique réel.